Bild: Daniele Giustolisi/Dortmund24

Wenn Vermieter sich dazu entscheiden, Wohnhäuser zu modernisieren, bedeutet das für Mieter in der Regel eine Mieterhöhung. Seit dem 1. Januar 2019 gelten in Sachen Modernisierungen neue Regeln. Diese Änderungen solltet ihr kennen.

Bisher war es so, dass Vermieter elf Prozent von den Kosten für die Modernisierung auf ihre Mieter abwälzen konnten. Die bekamen das dann in Form von Mieterhöhungen zu spüren.

Die sogenannte Modernisierungsumlage wurde zum 1. Januar von elf auf acht Prozent reduziert. Mietervereine und die Deutsche Umwelthilfe fordern seit Jahren sogar die komplette Abschaffung der Umlage.

Die Absenkung von elf auf acht Prozent liegt unter dem Kompromissvorschlag von vier Prozent, die mit Vertretern der Großen Koalition verhandelt wurden.

Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund. Foto: Daniele Giustolisi/Dortmund24

Beim Mieterverein Dortmund sieht man das neue Mietrecht mit gemischten Gefühlen. „Damit bleiben die Beschlüsse des Bundestages hinter den Forderungen der Mietervereine zurück“, erklärte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund und Umgebung e.V. . Dennoch sieht er ein: „Erstmalig seit 2001 gibt es Verbesserungen.“

Kosten für Mieterhöhungen werden gekappt

Außerdem gilt ab sofort eine Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen in Höhe von zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter.

Heißt: Ein Vermieter darf künftig die Miete aufgrund einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren lediglich um zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter anheben. Welcher der zwei Werte gilt, hängt von der aktuellen Kaltmiete pro Quadratmeter ab.

Bei unter sieben Euro Kaltmiete pro Quadratmeter gilt die Kappungsgrenze von zwei Euro, bei über sieben Euro die Grenze von drei Euro.

Anreize für private Vermieter

Auch neu im Mietrecht sind die sogenannten „vereinfachten Verfahren“. Sie sollen insbesonderen privaten Vermietern Anreize für Modernisierungen bieten.

Wohnungen mit Balkonen der LEG an der Sonnenstraße, Große Heimstraße, und am Neuen Graben im Kreuzviertel. Foto: Daniele Giustolisi/Dortmund24
Neue Balkone gelten als  Modernisierung. Teile der Kosten dafür können Vermieter auf die Miete ihrer Mieter umlegen. Foto: Daniele Giustolisi/Dortmund24

Heißt konkret: Modernisiert ein Vermieter für maximal 10.000 Euro, wird davon nur ein kleinerer Teil als Mieterhöhung an die Mieter weitergegeben. 30 Prozent der Modernisierungskosten muss der Vermieter dann pauschal als „Instandhaltungskosten“ abziehen. Im oben genannten Beispiel, bei Kosten in Höhe von 10.000 Euro, würden „nur“ 7.000 Euro in Form einer Mieterhöhung an die Mieter weitergegeben.

Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren bereits Modernisierungskosten von 10.000 Euro angehäuft, sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich. Für vermietete Eigentumswohnungen gilt: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.

„Herausmodernisieren“ wird schwieriger

Eine weitere Neuerung ist der Schutz vor dem „Herausmodernisieren“. Kündigt ein Mieter sein Mietverhältnis aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, kann das den Vermieter  schadensersatzpflichtig machen.

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Das kann etwa dann der  Fall sein, wenn eine Baumaßnahme auch ein Jahr nach dem angekündigten Beginn nicht begonnen wurde oder die Bauarbeiten zu nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen.

Info: Das neue Mietrecht gilt für alle Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 bei dem Mieter angekündigt werden. Für Modernisierungsankündigungen aus 2018 gelten unverändert die bisherigen Reglungen. Mehr Infos könnt ihr beim Mieterverein Dortmund nachlesen.